"우리 집 팔면 양도세 얼마 나오지?" 계산이 복잡해 보이지만, 구조는 단 5단계입니다. 이 흐름과 세율표만 알면 대략적인 세금을 스스로 가늠할 수 있습니다. 특히 실거주 여부로 세금이 몇 배 갈리는 이유도 계산으로 보여드리겠습니다.
1. 계산 구조 5단계
② − 장기보유특별공제(보유·거주기간 × 공제율)
③ = 양도소득금액 → − 기본공제 250만원(연 1회)
④ = 과세표준 × 세율(6~45%) − 누진공제
⑤ = 산출세액 (+ 지방소득세 10% 별도)
필요경비에는 취득세, 법무·중개 수수료, 자본적 지출(발코니 확장·새시 교체 등)이 들어갑니다. 영수증을 잘 챙기면 차익이 줄어 세금이 낮아집니다.
2. 세율표 (기본세율)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 이하 | 6% | - |
| 1,400만~5,000만 | 15% | 126만 |
| 5,000만~8,800만 | 24% | 576만 |
| 8,800만~1.5억 | 35% | 1,544만 |
| 1.5억~3억 | 38% | 1,994만 |
| 3억~5억 | 40% | 2,594만 |
| 5억~10억 | 42% | 3,594만 |
| 10억 초과 | 45% | 6,594만 |
※ 보유 1~2년 미만 단기 양도·다주택 중과 등은 별도 중과세율이 적용될 수 있습니다(시점·규정 확인).
3. 장기보유특별공제율 (핵심)
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 1세대 1주택(보유+거주) | 보유 최대 40% + 거주 최대 40% = 최대 80%(각 연 4%) |
| 그 외(비거주·다주택 등) | 보유 3년~ 연 2%, 최대 30% |
4. 실제 계산 예시
취득 4억, 양도 7억, 필요경비 2,000만 → 양도차익 2.8억인 경우, 장특공만 다르게 적용해 비교하면:
| 구분 | 실거주 1주택(80%) | 비거주(예: 20%) |
|---|---|---|
| 양도차익 | 2.8억 | 2.8억 |
| − 장특공 | −2.24억 | −5,600만 |
| − 기본공제 | −250만 | −250만 |
| 과세표준 | 3,310만 | 2.215억 |
| 대략 세액(지방세 포함) | 약 400만대 | 약 7,000만대 |
※ 개념 이해용 단순 예시입니다. 1주택 12억 이하는 비과세일 수 있어 실제와 다를 수 있으니 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
5. 고가주택(12억 초과) 과세 방식
1주택이라도 양도가 12억을 초과하면 초과분만큼만 과세합니다. 과세 대상 차익 = 전체 양도차익 × (양도가 − 12억) ÷ 양도가. 예로 15억에 팔았다면 20%(=3억/15억)에 해당하는 차익만 과세됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
네. 산출세액의 10%가 지방소득세로 별도 부과됩니다.
Q. 필요경비에 뭐가 들어가나요?취득세, 중개·법무 수수료, 자본적 지출(새시·확장 등)이 인정됩니다. 도배·장판 같은 수익적 지출은 대개 제외됩니다. 영수증을 보관하세요.
Q. 실거주하면 왜 세금이 크게 줄죠?1세대 1주택은 보유+거주로 장기보유특별공제가 최대 80%까지 되어 과세표준이 크게 줄기 때문입니다.
Q. 정확한 세금은 어디서 계산하나요?국세청 홈택스 '양도소득세 모의계산'에서 본인 조건으로 확인하는 것이 가장 정확합니다.
정리하면
양도세는 양도차익 → 장특공 → 기본공제 → 세율 5단계로 계산되고, 장기보유특별공제(실거주 여부)가 세액을 좌우합니다. 세율표와 이 구조만 알면 대략은 가늠되지만, 정확한 금액은 반드시 홈택스 모의계산으로 확인하세요.
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